近日，砂石骨料網獲悉，被視為中國最優秀的房地產企業——萬科的債務危機也開始浮出水面。
2024年3月，萬科由于其境內多只債券價格下滑、與貸款機構進行非標債務展期談判、出售資產以削減債務等一系列情況，引起了市場熱議，讓人不免擔憂萬科是否存在“暴雷”危機。
根據萬科發布的2023年三季報，萬科總負債1.24萬億元，負債規模低于恒大和碧桂園。但也有相關數據表明，未來一年，萬科將迎來償債高峰。據不完全完全統計，萬科在未來一年內所需的債務總額有可能超過445億元，2024年或成為萬科的“大考之年”。
今年兩會期間，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，對于嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產破產、該重組重組。
隨著房地產市場下行，已有多家地產企業宣布暴雷，其中不乏國資持股的混合所有制房企。
2023年，混合所有制的遠洋地產宣告債務違約；碧桂園無能力償還4.7億港幣到期境外債務；恒大總負債高達2.4萬億。2024年2月，深圳特區建設旗下子公司華南城也發布公告稱：不會支付當日到期的票據。
作為房地產的領軍企業之一，萬科能否成功化解債務危機，守住“地產最后一道防線”？
萬科真實債務如何
未來一年對于萬科而言，將是一個充滿挑戰的“關鍵年”。在這一年里萬科將面臨境內外債務的集中到期，迎來前所未有的償債高峰。
Wind數據顯示，截至3月14日，萬科境內債券余額為640.16億元，境外債務總額在25.95億美元，如果按照最新匯率換算，合計國內外債務規模約826億元。
僅2024年，萬科就面臨三筆境外債務的到期兌付。除了已經于3月11日到期并成功兌付的6.3億美元中期票據外，還有兩筆總金額約為57.5億元債務即將到期。其中，一筆是2019年發行的6億美元票據，票面利率為4.2%，到期日為6月7日；另一筆則是2021年發行的人民幣票據，規模為14.45億元，票面利率為3.45%，到期日為5月25日。
這使得2024年上半年，萬科的債務壓力尤為突出。與此同時，萬科在國內的債務壓力同樣不容忽視。根據Wind數據，萬科在未來一年內到期的國內債券余額高達251.05億元，其中僅在2025年2月份，需兌付的金額便達到了51.49億元。
倘若將非標債務和即將到期的94.07億元供應鏈ABS產品也計算在內，萬科在未來一年內所需償還的債務總額有可能超過445億元。對于任何一家企業而言，短期內面臨如此龐大的償債規模都是一項艱巨的挑戰。
迎償債高峰 萬科“賣賣賣”
自2023年底以來，萬科處置資產的動作頻頻。
2023年11月，據“戴德梁行資本市場”官微消息，廣百股份購買了廣州天河萬科廣場，交易總額達8.8億元。
2023年12月，萬科4.8億出售其持有的悅榕莊酒店股權。
2024年1月末，萬科向深圳國資投資平臺深投控出售深圳高新投6.16%股權。
2024年2月初，萬科又將上海七寶萬科廣場50%股權7折出售給領展，交易對價為23.84億元。
據悉，萬科正在積極籌劃出售旗下長租公寓品牌泊寓的部分股權。
此外，萬科銷售步伐也在加快，僅在2024年頭兩個月，便已成功簽訂銷售面積225.5萬平方米的合同，累計銷售金額高達334.7億元。根據中指研究院，這兩個數據分別位列2024年1-2月中國房地產企業第一名和第二名。
國資支持 萬科債務壓力依舊沉重
據了解，2017年，深鐵集團在“寶萬之爭”中入主萬科，從華潤、恒大等10家企業手中收購了萬科29.38%的股權，花費約664億元，其中銀行貸款445億元。
根據數據顯示，2020-2022年度及2023年1-9月，深鐵集團的營業收入分別為208.28億元、163.97億元、239.76億元和89.62億元，凈利潤分別為111.02億元、28.90億元、8.66億元、-5.77億元，凈利逐年降低，由盈轉虧。
按3月22日萬科A（000002.SZ）的收盤價9.26元/股計算，深鐵集團所持萬科股票的市值為300億元，加上2017年至2022年累計獲得的萬科分紅192億元，深鐵集團目前在萬科身上虧損大約172億元（銀行貸款利息和2023年分紅未計入）。
3月15日，萬科公告，深鐵集團于近日與中金印力消費REIT的管理人簽署協議，深鐵集團將認購不超過30%的份額。此次中金印力REIT估值為39.59億元，這意味著，深鐵集團認購金額預估可能在10億元左右。
但這10億在萬科龐大的債務面前，也只是杯水車薪。
編輯：周若萱
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